第二十七条业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主因故不能参加业主大会的，可以委托代理人参加，并出具委托书，明确委托事项、权限、期限等。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
物业管理区域内业主人数较少，全体业主一致同意不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会职责。
第二十八条业主大会履行下列职责：
(一)制定和修改业主大会议事规则及管理规约;
(二)选举或者更换业主大会执行机构成员;
(三)选择物业管理方式，选聘和解聘物业管理人;
(四)筹集和使用共有部分、共用设施专项维修资金;
(五)决定改建、重建建筑物及其附属设施;
(六)决定改变共有部分的用途，利用共有部分进行经营以及经营收益的分配与使用;
(七)决定业主大会与业主大会执行机构的活动经费及执行委员工作报酬;
(八)物业管理区域内其他共有和共同管理的事项。
前款第四项至六项的决定，除本条例另有规定外，需经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;其他事项的决定，需经专有部分占总建筑物面积过半数业主且占总人数过半的业主同意。
第二十九条业主大会投票权数按下列方式确定：
(一)业主人数，按照专有部分数量计算，一个专有部分为一人，未交付的部分，以及同一产权人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算;
(二)专有部分建筑面积，按照不动产登记的建筑面积计算;尚未登记的，暂按测绘机构实测建筑面积计算;尚未实测的，暂按房屋买卖合同约定的建筑面积计算。
第三十条业主大会会议决定事项可以采用集中投票表决的方式，也可以采用书面征求意见的方式。
采用书面征求意见方式的，应当将征求意见书送交业主签收;无法送交业主签收的，应当在物业管理区域内公示，并设置密封箱回收业主意见，公示期不得少于十五日。
第三十一条物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元为单位推选业主代表参加业主大会。业主代表参加业主大会的，应当事先书面征求所代表的业主的意见，并经业主签字确认。
第三十二条未参加表决的业主，其投票权数是否计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。
第三十三条业主大会会议每年至少召开一次。有下列情形之一的，应当召开业主大会临时会议：
(一)有百分之二十以上业主提议的;
(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形的。
第二节业主大会执行机构
第三十四条业主大会可以选举业主委员会作为业主大会执行机构。未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的物业管理区，可以由街道办事处或者乡镇人民政府，在征求该物业管理区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指导物业管理区所在地社区居民委员会临时代行本条例规定的业主委员会职责。
业主委员会的主要职责是：
(一)召集并主持业主大会会议、临时会议，报告物业管理的实施情况;
(二)代表业主与物业管理人签订物业服务合同;
(三)执行业主大会的决议、决定;
(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费，监督和协助物业管理人履行物业服务合同;
(五)监督管理规约的实施;
(六)组织监督专项维修资金的筹集和使用;
(七)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;
(八)业主大会赋予的其他职责。
第三十五条业主委员会由五至十一人单数业主组成，设主任、副主任和若干执行委员和候补委员，主任、副主任可以兼任执行委员。业主委员会每届任期不超过五年，业主委员会委员可连选连任。
第三十六条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业管理区域所在地的县(市)房地产行政主管部门提交下列备案资料：
(一)业主大会会议决议;
(二)业主大会议事规则;
(三)管理规约;
(四)业主委员会委员名单和基本情况;
(五)法律、法规规定的其他资料。
受理备案的部门自收到备案资料之日起十日内，对备案资料进行核查，并书面征求街道办事处或者乡镇人民政府的意见;符合规定的，予以备案登记，出具备案证明和业主委员会刻制印章的证明。
备案事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内到备案部门办理备案变更。
第三十七条业主委员会应当按照业主大会的决定及议事规则召开会议。
业主委员会会议由主任或者副主任主持，有三分之二以上委员出席，做出的决定应当经业主委员会全体委员半数以上同意。
第三十八条业主大会、业主委员会会议做出的决定，应当在做出之日起三日内在物业管理区域内进行公告。
业主有权查阅业主大会会议、委员会会议的资料、记录，有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以解释、答复。业主要求出具书面答复意见的，业主委员会应当出具。
第三十九条业主委员会任期届满九十日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。
根据管理规约或者业主大会决定，可以委托审计机构对业主委员会任期内财物状况进行审计。换届后，原业主委员会应当将印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会。
第四十条业主委员会委员不得有下列行为：
(一)挪用、侵占业主共有财产;
(二)非法索取、收受建设单位、物业管理人或者有利害关系业主提供的利益或者报酬;
(三)利用职务之便要求物业管理人减免其个人物业服务费;
(四)其他有损业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。
第四十一条业主委员会委员有下列情形之一的，经业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权终止其委员资格：
(一)超越职责权限或者不执行业主大会决议、决定，不履行委员职责的;
(二)违反本条例第四十条规定的;
(三)不适合担任业主委员会委员的其他行为;
业主委员会委员以书面方式向业主大会提出辞职请求或者不再是物业管理区域内业主的，其委员资格自行终止。
第四十二条业主共同决定对物业实施自行管理的，应当就管理负责人、管理事项、管理实施方式、管理责任的承担、人员雇佣等事项共同作出约定。
第四章物业使用
第一节一般规定
第四十三条物业使用应当遵守法律、法规的规定和管理规约及业主大会的决定，妥善处理相邻关系，不得违背社会公德，损害公共利益和他人的合法权益。
第四十四条违反管理规约有下列行为之一的，业主、业主大会执行机构、物业管理人有权对行为人进行劝阻、制止，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失：
(一)任意弃置垃圾、抛掷杂物、排放污水的;
(二)擅自占用物业共有部分的;
(三)产生噪音、振动对相邻业主造成不利影响的;
(四)其他违反管理规约的行为。
第四十五条物业使用中不得实施下列行为：
(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑、共用设施用途的;
(二)擅自改变房屋用途或者对原有建筑物加层、改建、扩建的;
(三)非法处分或者占用物业共用部分、共用设施设备进行经营的;
(四)侵占、损坏物业管理区域内道路、场地、公共绿地、共用设施的;
(五)擅自改动房屋承重结构、围护结构，扩大承重墙原有门窗尺寸，降低抗震、消防、节能标准的;
(六)损坏屋面、楼层防水，擅自改装燃气、热力管线、设施，超出设计标准增加楼面荷载的;
(七)违法存储、堆放易燃、易爆、危险化学、放射性物品，违法排放有毒、有害物质或者超标排放噪声污染环境的;
(八)违反规定悬挂、张贴宣传品或者架设户外广告，在沿街阳台外晾晒衣物、堆放物品等影响市容市貌的;
(九)占用、堵塞消防通道、消防施救场地，违反消防安全技术标准和规范安装设施、设备的;
(十)其他违反法律、法规规定，危及公共利益和他人合法权益的行为。
物业管理人发现有前款规定行为的，应当予以劝阻、制止并报告有关行政主管部门。
第四十六条规划、建设、公安、消防、价格、质量技术监督、环境保护、城市管理、市政公用等有关部门应当加强对物业管理区域内规划建设、治安、消防、价格、特种设备、环境卫生等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，公布受理方式、程序和期限，依法及时处理物业区域内的违法行为。
第四十七条业主出租房屋及车库、车位的，应当在租赁合同中载明承租人在物业管理活动中的权利与义务，并将承租人、租赁期限、物业服务和水、电、气、热等费用交纳的约定等情况，书面告知业主大会执行机构和物业管理人。
第二节房屋装修与改变用途
第四十八条业主进行房屋装修，应当将装修内容、计划工期、装修工程负责人姓名、联系方式等告知相邻业主、物业管理人。
物业管理人应当就下列事项与业主签订书面协议：
(一)装修施工的时间;
(二)装修垃圾的处置与清运;
(三)电梯使用、共用部分临时占用等注意事项;
(四)楼顶、窗外、阳台安装设施、设备、护栏等的要求;
(五)法律、法规和管理规约禁止的行为;
(六)违约责任。
第四十九条物业管理区域内按照规划建设的公共服务设施、市政公用建筑和物业服务用房，不得擅自改变用途。
有下列情形之一确需改变用途的，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，向有关部门申请办理相关手续：
(一)因物业管理区域调整，公共服务设施、市政公用建筑和物业服务用房超出配建要求和使用需要的;
(二)水、电、气、热等的供应方式、技术等发生变化造成原有公共服务设施闲置的;
(三)建筑物共用设备层等闲置的。
第五十条业主将住宅改变为经营性用房的，应当符合法律、法规和管理规约，主动与有利害关系的业主沟通，也可请求业主大会执行机构予以协助，并经有利害关系业主书面同意。
第五十一条住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行二次开发、改造的，在符合规划、土地、建设、环境保护、消防、特种设备安全管理等法律、法规的规定和技术标准要求的前提下，应当经本幢或本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，并依法办理相关手续。
第三节车库与车位的使用
第五十二条物业管理区域内的车库、车位应当优先满足业主的需要。车库、车位总量少于业主总数或者需要数的，应当在临时管理规约、管理规约中明确取得车库、车位的方法。
车库、车位满足业主需要后，可以向物业管理区域以外的其他人出租，但不得出售，除管理规约、业主大会另有规定的外，出租期限一次不超过十二个月;租赁合同期满后，业主有新增需要的，应当优先满足。
第五十三条物业管理区域内规划的车库、车位尚有空余的，物业管理人不得占用业主共有道路、场地设置车库、车位。
确需占用业主共有道路、场地划定车位，不得占用消防车通道、消防车登高操作场地，不得遮挡消火栓，不得堵塞疏散通道、安全出口。
第五章物业管理服务与收费
第一节物业管理服务
第五十四条物业管理服务应当包括下列主要内容：
(一)共有部分、共用设施以及业主共有车库、车位的使用管理、维护养护;
(二)公共绿化管护;
(三)共有部分、公共区域的清扫保洁、冰雪清除等环境卫生维护;
(四)公共区域的秩序维护，安全防范、救助等事项的协助工作;
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