房地产估价方法之收益法
每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证，有时是相互补充的，但不应相互替代。收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法。房地产估价其他方法还有假设开发法、长期趋势法等。
(一)收益法适用的估价对象
收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的物业，如住宅(特别是公寓)、写字楼、旅馆、商店等。
(二)收益法估价的操作
收益法的计算方式是将未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，这被称为资本化。根据将未来收益转化为价值的方法不同，或者说资本化类型不同，收益法可以分为直接资本化法和报酬资本化法。
1.直接资本化法
直接资本化法是将估价对象未来第一年的某种预期收益，除以适当的资本化率转换为价值的方法。其公式为：
或者，也可以用将未来第一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值，这称为收益乘数法。利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为：
物业价值=年收益×收益乘数
运用直接资本化法估价一般分为三个步骤：
(1)预测未来第一年收益;
(2)确定资本化率或收益乘数;
(3)计算收益价值。
2.报酬资本化法
报酬资本化法即现金流量折现法，也就是在考虑资金时间价值的前提下，认为物业的'价值等于其未来各期净收益的现值之和。
运用报酬资本化法估价一般分为四个步骤：
(1)估计收益期或持有期;
(2)预测估价对象的未来收益;
(3)确定报酬率;
(4)计算收益价值。
(三)物业收益的测算
在进行收益法估价时，可选择其中某一个适用的值。
1.潜在毛租金收入
物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入——未考虑空置、收租损失和其他收入
2.有效毛收入
从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的有效毛收入，即：
有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入
3.运营费用
收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用。
4.净运营收益
净运营收益=有效毛收入-运营费用
净运营收益的最大化是业主最关心的问题，也是考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面。
5.抵押贷款还本付息
业主对于物业经营情况的评价并不仅仅停留在获取的多少净运营收益，物业还本付息的责任即抵押贷款还本付息，还要从净运营收益中扣除。
6.准备金
准备金又称大修理基金，是业主或其委托的物业服务公司定期存人的用于支付未来费用的资金。
7.物业经营现金流
税前现金流=净运营收益-抵押贷款还本付息
税后现金流=税前现金流-准备金-所得税
(四)报酬率的计算
报酬率，是与利率、内部收益率同类性质的比率。进一步说，报酬率是投资回报与所投入的资本的比率，其中不包括投资回收。
从全社会来看，报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低。
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